집주인이 사업을 하다가 부도가 나서 집이 경매로 넘어가는 바람에 세입자들이 전세금이나 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 의외로 많습니다. 집주인으로부터 세입자의 최소한의 권리를 보장받을 수 있는 법적인 안전장치가 바로 주택임대차보호법인 것입니다. 임대인에 비해 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 것입니다.

세입자의 권리를 지켜주기 위한 주택임대차보호법은 계약 후 2년 동안은 갑자기 월세를 올려달라는 집주인의 요구를 거부할 수 있습니다. 즉 집주인이 월세를 올려다라고 해도 안 올려줘도 된다는 뜻입니다. 그리고  약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 경우 월세를 올린다 해도  계약한 금액의 5%까지만 합의하에 올릴 수 있고 한번 월세를 올렸다면 1년 후에는 다시 월세를 올릴 수 없습니다. 집주인이 계약만료 6~1개월 전까지 아무 말이 없었다면 그 계약은 자동으로 2년 연장되고 만일 집에서 나가고 싶다면 전세 계약 기간 만료되기 3개월 전에는 집주인에게 말해야 합니다. 하지만 월세가 2개월 이상 밀렸거나 주인 허락없이 양도했거나 구조를 마음대로 변경한 경우에는 이 같은 보호를 받을 수 없습니다.

주택임대차보호법에 말하는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권에 대해 말씀드리겠습니다.

1. 대항력이란?

임차주택의 소유권이 바뀌더라도 임차 기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때까지 살 수 있는 권리로 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 0시부터 발생합니다. 전세 기간은 최소 2년으로 하며 이사 들어간 지 1년 만에 집주인이 나가라고 해도 법적으로 2년까지는 보호받을 수 있다는 말입니다.

2. 우선변제권

집주인이 부도로 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 임차인이 보증금을 다른 후순위권리자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리입니다.  다만 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다. 또한 우선변제 받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 한다. 그러니 세입자는 이사 오는날 반드시 주민센터에 전세 계약서를 들고 가서 확정일자를 받아놓아야 합니다.

3. 최우선변제권

전세를 살고 있는 소액 임차인들을 좀 더 특별하게 보호해주기 위한 제도입니다. 보증금이 일정 금액 이하이면 확정일자 여부와 관계없이 보증금의 일정금액을 최우선으로 변제받을 수 있다는 것입니다. 즉 보증금이 서울은 1억1천만원, 수도권 과밀억제권에서는 1억원, 그외 지역에서는 5천만~6천만원 이하이어야 합니다.

이럴 경우 최우선변제 금액은 서울은 3700만 원, 수도권 과밀 역제권역은 3400만 원, 그 외 지역에서는 2천만 원에서 1700만 원까지 돌려받을 수 있도록 해줍니다.

위의 권리를 제대로 지키기 위해서는 전입신고를 하자마자 확정일자를 받아두고 전세계약서를 꼭 챙겨두어야 합니다. 그 집에서 전세로 살고 있다는 것을 증명하는 것으로 무엇보다 중요합니다. 확정일자는 전셋집의 권리 보호를 위한 가장 간단하면서도 강력한 장치이므로 반드시 받아야 합니다. 확정일자를 받은 계약서를 분실하면 효력도 사라지니 계약서를 잘 간수해야 합니다.